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Per «demanio» in genere si intendono il complesso di beni mobili e immobili di proprietà dello Stato destinati, per natura o per legge, al soddisfacimento di una funzione pubblica e perciò sottratti al commercio, beni con i quali la collettività entra in rapporto di fruizione diretto e gratuito.
Ne fanno parte come prescrive l’art. 822 Codice civile il lido del mare, la spiaggia, le rade, i porti, i fiumi, i torrenti, i laghi, le altre acque definite pubbliche dalle leggi in materia, le opere destinate alla difesa nazionale, le strade statali, le autostrade, le strade ferrate, gli aerodromi, gli acquedotti, gli immobili riconosciuti di interesse storico, archeologico e artistico a norma delle leggi in materia, le raccolte dei musei, delle pinacoteche, degli archivi, delle biblioteche, ecc.

Il demanio destinato a soddisfare gli «usi pubblici del mare» - quelli concernenti le attività in connessione diretta col mare (pesca, navigazione, traffico marittimo, ecc.) e quelli che presuppongono l'utilizzazione indiretta a favore della collettività (diporto, balneazione, ecc.) - rientra nella categoria del «demanio marittimo».

I beni demaniali marittimi fanno parte del "demanio necessario". Il demanio necessario comprende tutti quei beni immobili che devono essere demaniali ipso facto: sono in altre parole demaniali per natura.
La natura demaniale di tali beni si fonda, primariamente, sulla potenziale utilizzabilità degli stessi per i cosiddetti usi pubblici del mare (diporto, balneazione, pesca, ecc.) coerentemente con la loro naturale destinazione.
I beni del demanio marittimo costituiscono, per la vastità dell’estensione territoriale e la particolarità delle utilizzazioni, la categoria di beni pubblici di maggiore rilievo ambientale.
I beni facenti parte del demanio marittimo sono elencati nell’art. 28 del Codice della navigazione (generalmente considerato come una specificazione integrativa dell’art. 822 del codice civile).

Il «mare territoriale» non è incluso fra i beni demaniali. Tale esclusione, però, non costituisce ostacolo alla possibilità di concessione amministrativa (art. 524 norme trans. e complementari) per l'uso di quel mare (è un esempio di concessione al fine di produzione, in cui il bene demaniale si pone esso stesso come mezzo di produzione: concessioni di pesca, per lo sfruttamento del fondo marino, per l'estrazione e la raccolta di arena e di ghiaia, ecc.).
E’ comunque pacifica la natura demaniale del mare territoriale che in quanto res communis omnium, non può essere ritenuto di proprietà statale Il mare territoriale non rientrando tra i beni demaniali è da considerarsi nella sua totalità (acqua, fondo, sabbia, ecc.) «res nullius» (non costituisce furto l'esportazione di sabbia dal fondo del mare).

La dottrina più recente ha suddiviso il demanio marittimo in «demanio portuale» e «demanio costiero», individuando le differenze intercorrenti tra le due categorie nel carattere naturale del demanio costiero a fronte dell’artificialità e della strutturazione economico-imprenditoriale del demanio portuale.

I beni demaniali in quanto appartengono allo Stato e sono destinati, per natura o per legge, al soddisfacimento di una funzione pubblica e in particolare non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi se non nei modi e nei limiti stabiliti da leggi specifiche per la materia in oggetto. Da ciò consegue la loro:

• inalienabilità
• incommerciabiltà
• inespropriabilità

Possono tuttavia essere dati in concessione d’uso. L’attribuzione ai privati di diritti di godimento su beni del demanio marittimo si realizza attraverso provvedimenti unilaterali di "concessione", provvedimenti rientranti nell’ampio concetto di “provvedimenti di polizia amministrativa”, e non attraverso contratti di diritto comune; ed il loro godimento a scopi lucrativi (da parte dei privati) non può avvenire gratuitamente.
L'art. 36 del Cod. nav. prevede la possibilità di concessione dell'occupazione e uso, per fini compatibili con le esigenze dell'interesse pubblico, di zone del mare territoriale.

• La gestione del demanio marittimo, spetta all’Amministrazione del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti per quanto attiene: 

1. la conservazione fisica e funzionale dei beni demaniali marittimi;
2. la polizia demaniale (art. 30 Cod. nav.);
3. la regolamentazione delle vicende del demanio marittimo;
4. la disciplina dei modi d’uso dei beni.

Le funzioni amministrative aventi finalità turistiche e ricreative, concernenti l’utilizzazione a tali scopi del demanio marittimo, sono state demandate alle Regioni a statuto ordinario dall’art.30 del D.P.R. 24 luglio 1977, n. 616.

Con D.lgs. 3 marzo 1998, n. 112 (in attuazione della Legge Bassanini n. 59/97), tutta la gestione amministrativa dei beni demaniali marittimi è stata trasferita alle "Regioni a statuto ordinario" ad eccezione dell’amministrazione dei beni demaniali afferenti le “fonti di approvvigionamento di energia” che rimangono, sotto la gestione statale (ad esempio, concessione ad industrie petrolchimiche per occupazioni di aree demaniali e di specchi acquei, concessione per impianti di rifornimento carburante su area demaniale, ecc)
Dalla gestione regionale rimangono esclusi i beni che interessano la difesa dello Stato o la difesa del territorio nazionale.